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疫情“黑天鹅”来袭 在杭州买房的时机到了吗?

  售楼处关闭、网签暂停,这个2月的前17天里,杭州十区新房零成交,二手房仅2套网签。或许,这个2月,将成为杭州近年来成交最为惨淡的月份。

  随着2月17日,浙江疫情防控由“封闭式管控”向“精密型智控”转变,当天杭州市住保房管局也就疫情期间的房地产销售出台细则,意味着“冰封”了近一个月的杭州楼市,开始慢慢步入正轨。

  2月17日,住保房管局的一纸文件,宣告杭州房地产开发企业、房地产中介企业,可以开始复工了。

  昨天(18日),许久没动的成交数据,也终于开始有了变化:杭州全市新房签约11套、二手房签约3套。

  “鼠年第一摇”凤起钱潮,刚刚结束了登记,92套“千万豪宅”,201户登记,中签率不到46%。

  19日上午,保利融信·和光尘樾也开启线的和光尘樾,能不能维持“万人摇”的热度,也成为人们观察楼市的风向标。

  从2月至今,全省有99宗土地中止/终止出让。但今天,浙江省土地使用权网上交易系统上,挂出了年后首宗涉宅用地拍卖公告。杭州土地市场,也将于下周开始正常“营业”。

  各家房企通过APP、微信小程序、电商平台等方式,开始将销售业务从线下移至线上,还推出VR全景看房等,甚至开始学起李佳琦、薇娅,直播卖房。此前只是作为营销辅助手段的线上售房,如今成了开发商“自救”的主战场。

  效果如何还不得而知,毕竟房子不是口红,一声“OH MY GOD”就能让人剁手“买它”。对线上卖房,开发商更多是期待疫情结束后,部分看直播的客户会来到售楼处。

  全民营销策略也开始启动,像绿城、万科、金地、旭辉等,都通过升级佣金和实物奖励,提高老带新比例。

  更有一些房企喊出了久违的“降价促销”口号。如2月18日,恒大启动其“历史上力度最大的一次优惠让利”,全国恒大楼盘75折优惠。虽然大家已经知道,这是恒大每年都要玩的“套路”,水分很大,杭州城区项目一个都没参加,但在疫情背景下,这也不失为吸引关注、拯救销售的手段。这样做的开发商不止一家,像世茂和招商蛇口,就针对杭州市场推出部分特价房源。

  为什么开发商会如此卖力“自救”?最主要的原因,是疫情对房企最重要的现金流,造成巨大影响。

  很多开发商,现在采取所谓“569”甚至“257”的高周转开发节奏。能“玩转”的核心,就是对现金流的仰仗。现金流一断,就是烦。

  浙江大学房地产研究中心高级研究员章惠芳表示:“原来的拿地、开工、开盘、付款、回款等时间节点,都是在去年的行情基础上测算的。这次疫情的突发,暂停房产交易,意味着开发商缺少了最根本的收入来源。”

  滨江控股副总经理朱立东认为:“房地产在疫情的冲击影响中,是一个中性的行业,因为两者之间的关联度不是太高。从购房者的角度来说,刚需、改善、保值增值,三种需求和趋势,不会发生根本性的逆转。”

  杭州房地产业协会秘书长丁晓红表示:“SARS时期,杭州房地产出现了先抑后扬的格局,有不少人认为这次疫情也会重复这样的格局。我认为目前的阶段,已经不能够用2003年需求受到压抑而爆发的格局来相提并论。”

  研究机构克而瑞浙江区域,近期调研了近200名房地产行业从业者。近4成受访者认为,此次疫情对房地产行业的影响会持续至4月底;超过2成的受访者则认为,这一影响有可能延续到6月底。近一半受访者认为,今年房地产市场将呈前低后高走势,二季度或短期内会出现反弹行情。接近8成的受访者认为,虽然短期内疫情会对企业造成较大影响,但预计在今年二、三季度,企业整体运营会有所好转。

  克而瑞浙江区域的结论是:疫情之下,楼市需求会延后,但不会消失。从市场层面看,杭州刚需和改善需求旺盛,加上长期实行限价政策,房价维稳成为常态,疫情当下,购房需求短期被延迟,但中长期来看,需求并未消失,购买力也不会因为疫情产生较大影响,预计疫情过后,蓄积的购房需求会集中释放,量升价稳为大概率事件。

  目前,杭州楼市还远没到需要“救市”的程度,而政府的相关政策,也没有松动的迹象。

  像2月11日,杭州市规资局出台的10条稳企业措施中,涵盖调整土地出让时间、缓缴土地出让金、顺延开竣工时间等多个开发商关心的问题,其中最“大手笔”的是1月31日至2月20日的土地款可延期21天缴纳。

  2月14日,浙江省建设厅发布的支持企业发展18条措施中,也有针对性地减轻房地产开发企业资金压力的措施。如疫情防控期间商品房预售资金中可用于前期工程费、管理费、销售费、财务费等其他费用,由总额的20% 提高至30%。2020年6月30日前竣工验收的住宅项目,可顺延3个月缴纳住宅物业保修金等。

  可以看出,这些政策主要针对的还是疫情带来的工期延迟、交付延迟以及土地款延迟等,没有一条涉及放宽的“限购限价”,“房住不炒”依然是主基调。

  值得注意的是,疫情期间,有一条消息,悄咪咪地为杭州楼市提振了信心:截至2019年末,杭州市常住人口首次突破千万,达1036万人,比2018年增加了55.4万人。

  涌金君梳理了这几年杭州常住人口净增数据的变化:2015年为12.6万,2016年为17万,2017年为28万,2018年为33.8万。一年净增55.4万人,对杭州来说,是爆发式增长。

  2018年度全国人口增量第一的深圳市,该年度其人口增量为49.83万。杭州一年净增55.4万人,已经超过去年深圳的水平,充分说明了杭州这座城市的吸引力。

  房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。不管55.4万人中有多少准备买房,只要人口越多,相应的购买力就会越强,给楼市带来的支撑力就越大。

  购房就是买一个城市的未来,杭州面对疫情的响应速度、管理措施、透明度等综合治理能力,不断获得全国网友的好评,让这个城市的形象更加突出,会有越来越多的人喜欢这座城市,城市的吸引力可能会进一步增强。

  前不久,一些房企老板给员工写了公开信,其中尤以碧桂园总裁莫斌和奥园集团董事局主席郭梓文写得最为动情。莫斌写道:“没有一个冬天不会过去。”郭梓文说:“子夜终将尽,春日终到来。”

  冬天正在过去、冰雪逐渐消融。杭州楼市的“春日”能不能来、何时能来,正是目前最大的悬念。

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